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Kurz gesagt: In Wohnanlagen geht es selten um große Flächen, sondern um viele kurze Wege, die alle begehbar sein müssen – und um die Frage, wer die Räumpflicht trägt. THD übernimmt Räumung und Streuung für Wohnanlagen, Mehrfamilienhäuser und WEG-Objekte in festen Zeitfenstern und dokumentiert jeden Einsatz.
Wer die Räum- und Streupflicht trägt
Die Pflicht liegt ursprünglich bei der Gemeinde und wird durch kommunale Satzung auf die Anlieger übertragen – also auf den Eigentümer. Von dort kann sie weitergegeben werden: an die Mieter über Mietvertrag und Hausordnung oder an einen Dienstleister über einen Winterdienstvertrag.
Beides entlastet den Eigentümer nie vollständig. Es bleibt die Pflicht, die Übertragung zu kontrollieren. Bei der Übertragung auf Mieter ist das in der Praxis der schwierigere Weg: Es muss sichergestellt sein, dass auch bei Urlaub, Krankheit und im Alter geräumt wird, und die Verwaltung muss das nachhalten können. Bei einem Dienstleister reicht eine regelmäßige Sichtung der Einsatzprotokolle.
Bei WEG-Objekten: der Beschluss gehört dazu
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Beauftragung eines Winterdienstes eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Sinnvoll ist, im Beschluss nicht nur den Dienstleister zu benennen, sondern auch den Leistungsumfang: welche Flächen, in welchen Zeiten, mit welchem Streumittel und mit welcher Dokumentation.
Wird die Beauftragung erst im Dezember besprochen, ist die Saison bereits angelaufen. Die Entscheidung gehört deshalb auf die Tagesordnung der Versammlung im Frühjahr oder Sommer.
Welche Wege in einer Wohnanlage geräumt werden
- Hauseingänge und Treppenaufgänge – einschließlich der Verbindung zum öffentlichen Gehweg
- Wege zu Müllplätzen und Wertstoffbehältern – werden am häufigsten vergessen und am häufigsten begangen
- Zugänge zu Briefkastenanlagen, Fahrradkeller und Waschküche
- Stellplätze, Garagenzufahrten und Tiefgaragenrampen
- Spiel- und Aufenthaltsflächen – nur soweit sie im Winter genutzt werden
- Der Gehweg vor dem Grundstück – wenn die kommunale Satzung ihn dem Anlieger zuweist
Zeitfenster
Als Orientierung gilt in der Rechtsprechung werktags etwa 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen etwa 9 bis 20 Uhr. Maßgeblich ist aber immer die Satzung der Gemeinde – sie kann andere Zeiten vorgeben. Bei Objekten mit Schichtbetrieb in der Nachbarschaft oder frühem Publikumsverkehr kann ein früherer Beginn nötig sein.
Außerhalb dieser Zeiten besteht keine Dauerpflicht, wohl aber nach dem Ende eines Schneefalls eine angemessene Reaktionszeit. Was das konkret heißt, legen wir im Vertrag fest statt es offen zu lassen.
Streumittel in Wohnanlagen
Viele Gemeinden verbieten Auftausalz auf Gehwegen, und in Wohnanlagen spricht auch die Bepflanzung dagegen: Salzhaltiges Schmelzwasser schädigt Rasenkanten, Hecken und Gehölze an den Wegrändern. Wir arbeiten deshalb in der Regel abstumpfend – Splitt oder Granulat – und setzen Salz nur an Gefahrenstellen ein, wo es zulässig ist, etwa an Treppen und Rampen. Der Vergleich der Mittel steht im Ratgeber Splitt, Sand oder Salz.
Nachweis und Abrechnung
Jeder Einsatz wird mit Datum, Uhrzeit, Wetterlage und behandelten Flächen protokolliert. Für die Verwaltung ist das doppelt nützlich: als Nachweis im Schadensfall und als Beleg gegenüber Eigentümern und Mietern, wenn die Abrechnung hinterfragt wird. Das Muster können Sie frei nutzen: Einsatzprotokoll Winterdienst als PDF-Vorlage.
Winterdienstkosten sind als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig, wenn sie wiederkehrend anfallen und im Mietvertrag vereinbart sind. Zur Abgrenzung siehe Betriebskosten: Was bei Außenanlagen umlagefähig ist.
Häufige Fragen
Reicht es, die Räumpflicht in der Hausordnung auf die Mieter zu übertragen?
Rechtlich möglich, praktisch heikel. Die Übertragung muss klar und eindeutig geregelt sein, und die Verwaltung muss kontrollieren, ob tatsächlich geräumt wird. Fällt das aus, haftet im Zweifel wieder der Eigentümer. Bei älteren Mieterschaften und großen Anlagen ist ein Dienstleister der verlässlichere Weg.
Was passiert bei Eisregen außerhalb der Zeitfenster?
Die Zeitfenster regeln die Grundpflicht. Bei plötzlicher, erkennbarer Gefahrenlage besteht darüber hinaus eine Reaktionspflicht. Wir vereinbaren dafür eine Rufbereitschaft, damit nicht im Einzelfall diskutiert werden muss, wer jetzt zuständig ist.
Gilt das auch für einzelne Mehrfamilienhäuser?
Ja. Der Leistungsumfang ist derselbe, nur kleiner. Lohnend wird es meist, wenn mehrere Objekte einer Verwaltung in einem Vertrag gebündelt werden – dann gilt ein Standard und es gibt einen Ansprechpartner.
Für Verwaltungen mit mehreren Objekten: Winterdienst für Hausverwaltungen. Zur Vertragsform: Winterdienst-Rahmenvertrag. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
