.png)
- Der wichtigste Teil des Vertrags ist die Flächenaufstellung mit Pflegestufe je Teilfläche – ohne sie ist jeder Preis beliebig.
- Turnusleistungen und Einmalarbeiten gehören getrennt: Rasenschnitt läuft im Takt, Düngung und Nachsaat einmal im Jahr.
- Die Rechnungsstruktur entscheidet über die Betriebskostenumlage: Laufende Pflege fällt unter § 2 Nr. 10 BetrKV, Instandsetzung ist keine Betriebskostenposition.
- Dokumentation gehört in den Vertrag, nicht ins Ermessen des Dienstleisters.
- Der Winterdienst wird üblicherweise im selben Vertrag geregelt, aber getrennt ausgewiesen.
Warum überhaupt ein Pflegevertrag
Einzelaufträge funktionieren bei der Außenanlagenpflege schlecht, weil jemand sie auslösen muss – und das passiert erfahrungsgemäß erst, wenn sich jemand beschwert. Der Pflegevertrag dreht das um: Der Dienstleister kommt im vereinbarten Takt, unabhängig davon, ob jemand daran denkt.
Für Verwaltungen hat das einen zweiten Effekt: Die Dokumentation entsteht als Nebenprodukt. Bei Eigentümerversammlungen und Mieteranfragen läuft fast jede Diskussion auf dieselbe Frage hinaus – gab es eine regelmäßige Pflege und wurde sie belegt?
Was in den Vertrag gehört
| Punkt | Was geregelt sein sollte |
|---|---|
| Flächenaufstellung | Alle Teilflächen mit Größe und Art: Rasen, Wiese, Beet, Hecke, Gehölz, Weg, Stellplatz. Als Anlage mit Lageplan. |
| Pflegestufe je Fläche | Repräsentativ, Standard oder extensiv – nicht pauschal für das gesamte Objekt. |
| Turnusleistungen | Was im Takt passiert, mit Intervall statt fester Terminzahl. |
| Einmalarbeiten | Düngung, Nachsaat, Vertikutieren, Heckenrückschnitt – mit eigener Position und Zeitfenster. |
| Verkehrssicherung | Baumkontrolle, Lichtraumprofil, Sichtdreiecke – mit Intervall und Nachweisform. |
| Schnittgut und Laub | Abfuhr, Häckseln vor Ort oder Verbleib auf der Fläche – der häufigste Nachtragsgrund. |
| Zugang | Schlüssel, Schranken, Stellflächen, Ansprechpartner vor Ort. |
| Dokumentation | Form, Umfang und Übergaberhythmus der Leistungsnachweise. |
| Abrechnung | Pauschale oder Aufmaß, Abrechnungszeitraum, Umgang mit witterungsbedingten Ausfällen. |
| Laufzeit | Pflegejahr, Verlängerung, Kündigungsfrist. |
Die Flächenaufstellung ist der eigentliche Vertrag
Alles andere lässt sich nachverhandeln, die Flächen nicht. Ohne eine Aufstellung, die Teilflächen benennt und einer Pflegestufe zuordnet, vergleicht man Angebote, die unterschiedliche Leistungen beschreiben – und merkt es erst im Juli.
Praktisch heißt das: Lageplan mit nummerierten Teilflächen, je Fläche Art, ungefähre Größe und Pflegestufe. Diese Anlage ist auch die Grundlage für spätere Änderungen – kommt eine Fläche dazu, wird sie ergänzt, statt den Vertrag neu zu schreiben.
Warum die Rechnungsstruktur über die Umlage entscheidet
Die laufende Pflege von Grünflächen fällt als Gartenpflege unter § 2 Nr. 10 BetrKV und ist dem Grundsatz nach umlagefähig. Instandhaltung und Instandsetzung sind es nach § 1 BetrKV nicht – eine Zaunreparatur bleibt Instandsetzung, auch wenn der Pflegedienstleister sie ausführt.
In der Praxis scheitert die Umlage selten am Grundsatz, sondern am Beleg: Steht auf der Rechnung „Außenanlagenpflege, pauschal“, obwohl die Pauschale Pflege und Reparatur enthält, lässt sich der umlagefähige Anteil nicht nachweisen. Deshalb folgt die Rechnung idealerweise der Struktur des Leistungsverzeichnisses. Ausführlich im Ratgeber Betriebskosten und Außenanlagenpflege.
Pauschale oder Aufmaß
Beide Modelle sind üblich und verteilen das Risiko unterschiedlich. Die Jahrespauschale ist planbar und erleichtert die Betriebskostenabrechnung; das Witterungsrisiko trägt der Dienstleister. Die Abrechnung nach Aufmaß bildet den tatsächlichen Aufwand ab, macht die Kosten aber schwer vorhersehbar und erhöht den Prüfaufwand. In der Praxis überwiegt die Pauschale für Turnusleistungen, kombiniert mit Einzelpositionen für Einmalarbeiten.
Häufige Fragen
Wie lang sollte die Laufzeit sein?
Üblich ist ein Pflegejahr mit automatischer Verlängerung. Kürzere Laufzeiten lohnen sich selten, weil ein Dienstleister das Objekt erst kennenlernen muss. Bis wann ein laufender Vertrag gekündigt werden muss, rechnet der Kündigungsfrist-Rechner aus.
Gehört der Winterdienst in denselben Vertrag?
Meist ja – ein Ansprechpartner über das ganze Jahr ist einfacher. Die Positionen werden aber getrennt ausgewiesen, weil Winterdienst und Gartenpflege betriebskostenrechtlich unterschiedlich eingeordnet werden. Siehe Winterdienst-Rahmenvertrag.
Was passiert bei witterungsbedingten Ausfällen?
Wenn in einer Trockenperiode nicht gemäht wird, entfällt der Termin und wird dokumentiert. Bei Pauschalverträgen gleicht sich das über die Saison aus; bei Aufmaß wird schlicht nicht berechnet. Wichtig ist, dass die Regel im Vertrag steht.
Wie THD Pflegeverträge aufbaut, zeigt die Seite Wartungs- und Rahmenverträge; den Leistungsumfang die Seite Außenanlagenpflege. Eine Vorlage für den Jahresplan gibt es als ausfüllbares PDF. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
